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【长沙商业地产改造】的算账逻辑是什么?

发布日期:2019-07-26 14:12 浏览次数:
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长沙商业地产改造的回报率有两一部分,一要房租盈利,二是资产盈利:
商业地产运营模式 = 房租收益 + 财产升值
财产升值是常常轻视、但更关键的运营模式。
例:2019年年2月,黑石回收英国知名商业地产REITs塔博曼主打产品三家购物管理中心一部分股份:西安熙地港购物广场,郑州熙地港购物广场和日本Starfield Hanam购物广场。
中国房地产商更习惯性把商业服务作为从政府部门拿住宅用地的专用工具,或是迫不得已资产工作压力,更注重本期现金流量,因此出現给出情况也不难理解:
一间房地产商让去看看1个新项目更新改造......机遇非常好,基本单纯的估算盈利也在20%左右。但职业经理人告诉他,假如明确提出的更新改造花费不可以在当初房租取回老总是不容易批的。
而象凯德REITs、领展REITs这种真实做拥有型商业地产的,都把更新改造提高做为竞争优势,根据更新改造物业管理来提高资产回报率。
以亚洲地区经营规模较大的商业地产REITs领展为例,它在2018年财年进行了12个更新改造新项目,投资收益率13.8%-35.6%不一。
更新改造给领展产生了是多少财产升值?暂且做个计算,为描述便捷干了一部分简单化,详尽沟通交流讨论请加明哥手机微信:3279678885
1、基础关系式:
预估投资收益率 = (更新改造后NPI-更新改造前NPI)/ 更新改造成本费及期内房租损害;
公司估值 = 盈利/资本化率
(1)12个更新改造新项目总资金投入10.19亿港元,均值投资收益率19.4%
(2)更新改造后历年提升约1.98亿物业管理净收益
更新改造后NPI-更新改造前NPI=10.19亿*19.4%=1.98亿港元
(3)财产公司估值提高=1.98/4%=49.44亿
(4)更新改造盈利=49.44-10.19=39.25亿
12亿资金投入产生约50亿的财产升值及其历年2亿的净房租盈利,这就是说商业地产更新改造的算钱逻辑性。
 

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