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存量时代将至,商业改造中应注意哪些问题?

发布日期:2019-06-28 16:37 浏览次数:

面对存量市场,“改造”是一个绕不过去的问题。如果我们的商业终将改造,那我们应该注意哪些问题?

 

按照过往商业地产的发展速度推算,未来5年左右,二线城市将迎来存量改造高峰,而三线城市也将在十年内迎来存量改造高峰。
 

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1

再定位:大数据算法提供精确依据

 

 

改造的目标一定是为了获得更好的经营效果,而改造的原因一定是业态、品牌、场景等方面不再匹配消费者的需求。而改造项目相较于新增项目最大的优势在于,随着多年的经营,已有相对成熟的消费环境。因此,基于消费者的大数据算法较传统方法更能获得精确的数据。目前包括龙湖、华润、三井不动产、印力等多家企业已在开业的购物中心中引入了大数据监测,用以为品牌调整、业态调整、经营活动调整等提供依据。


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2

建筑改造:适应最新趋势的场景

 

 

建筑是商业项目的骨架,决定了能长出多大体格的肌肉。商业项目的改造往往都离不开建筑的改造,除了我们第一印象的外立面和内装改造以外,建筑的改造更应该是符合新趋势的需要,如业态、场景等。朝阳大悦城的改造是一个非常经典的案例。从一开始适应永旺百货的建筑格局,改造为适应室内场景的建筑格局。
 

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3

品牌更迭:选择最适合的品牌

 

 

品牌的调整不能一味的求新、求多。对于原场品牌,对比新定位,加以分析,适合者可进行保留,通过位置替换、店面升级等方式,使之和新的定位进行匹配。商业是永远走在时尚前端的产业,一定要选时下最流行、最有话题性的品牌,一如几年前的快时尚,现在轻奢,未来的文创品牌。
 

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4

时间把控:效率第一

 

 

改造项目切忌不能周期过长,目前新开发项目动则3-5年的开发周期,对于改造型项目来讲太过漫长。不管是闭店改造还是边经营边改造,过长的周期都会使消费者丧失消费习惯和忠诚度,进而流失本已培养起来的忠实客群。

因此,改造项目一定要招商先行,在确定改造计划后,先启动招商工作。
 

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5

收益测算:成本把控必不可少

 

 

改造的本质是要获得更好的经营效果,从而产生更高的经营价值,因此改造前的算账必不可少。付出的代价必然要通过后面的经营进行回收,改造所得到的租金增幅必然要有明显的提升。因此销售型项目通常不具备改造意义,而持有型项目的改造空间更大。

相对于拆旧盖新,老旧项目的改造,是一个城市集约化发展的体现。我们通过这样的一个手段,延续了城市发展的历史,同时也节约了社会资源,并发挥出最大的价值。改造对于商业项目来讲,就如同我们对收藏品的定期保养,既要保持历史的沉淀,又要去除岁月的痕迹。
 

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